giovedì 21 novembre 2013

modello di esempio per regolamento di condominio

La revisione del regolamento condominiale in un caso pratico

ART. 1
OGGETTO DEL REGOLAMENTO
Il presente Regolamento ha lo scopo di disciplinare l'uso da parte dei singoli condomini, delle parti, dei locali, degli impianti e dei servizi di proprietà e d'uso comune, nonché dei locali delle parti ed impianti di proprietà, ex art. 1138 c.c.)esclusiva ed indivisibile, costituente l'edificio contraddistinto al N.C.E.U del Comune di al foglio n° .. mappale …. sito in Via ……… .Lo stabile è composto da con n. ingressi .Ogni Condomino si obbliga, in proprio o per i suoi eventuali inquilini, ad ottemperare a tutte le norme e a sottostare a tutti i gravami derivanti dal presente Regolamento ed da altri regolamenti che, nell'interesse comune, venissero deliberati legalmente dall'Assemblea dei Condomini, sempre nei limiti previsti dall’art.1138 ultimo comma. 

ART. 2
MODIFICA REGOLAMENTO 
Le disposizioni del presente regolamento possono essere modificate con deliberazione dell'Assemblea dei Condomini per ciò che riguarda la disciplina e l'amministrazione del condominio, sempre nei limiti previsti dall’art.1138 ultimo comma. 

ART. 3
LA PROPRIETÀ' COMUNE 
Sono di proprietà ed uso comuni a tutti i condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili ed irrinunciabili, tutte quelle parti, locali, impianti dell'edificio che, in base agli atti di acquisto, non risultino di proprietà singola ed individuale di un condomino o del venditore. Specificatamente sono comuni : A. l'area condominiale su cui sorge l'edificio, considerata tutt'una con le sue pertinenze, giardini, cortili, ecc., il sottosuolo le fondamenta, il tetto, i muri maestri, pilastri ed architravi, necessari alla statica dell'edificio, nonché tutti i muri d'ambito perimetrali delle facciate. B. il portone, l'androne, le scale, gli anditi, le finestre, le opere decorative, gli infissi e serramenti che trovasi in tali parti. C. i locali occupati dagli impianti contatori ENEL gli impianti di luce scale e antenna televisiva comune, acqua e fognatura, sino agli attacchi con le proprietà individuali. D. Allegato disegno delle parti comuni. 

ART. 4
PARTI, LOCALI ED IMPIANTI DI PROPRIETÀ' ED USO ESCLUSIVO 
La consistenza, la superficie coperta o l'area annessa delle singole unità immobiliari risulta dai disegni di divisione intendendosi la consistenza delle singole unità delimitata dalla mezzeria dei muri dividenti le unità stesse e dalla mezzeria dei muri delle scale. 

ART. 5
VALORI PROPORZIONALI 
A tutti gli effetti, conformemente alle disposizioni di legge, il valore proporzionale delle singole unità immobiliari che costituiscono oggetto di proprietà esclusiva, viene precisato in millesimi il cui valore totale (1000/1000) rappresenta il valore dell'intero complesso edificiale comprensivo del valore del suolo e delle parti comuni a tutti i Condomini. Ogni unità immobiliare è costituita da un numero di millesimi corrispondente al valore della singola unità in rapporto al valore dell'intero complesso edificiale ed in relazione alla superficie, cubatura, ubicazione, insolazione e piano dell'unità stessa. La suddivisione in millesimi rimane stabilita nella misura fissata dalla tabella allegata. Il diritto di ciascun Condomino sulle cose indicate nell'articolo 4 precedente è proporzionale al valore dell'unità che gli appartiene secondo l'allegata tabella millesimale. Il Condomino non può rinunciare al diritto sulle cose anzidette né sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione e manutenzione. 

ART. 6
LAVORI ED INNOVAZIONI O MODIFICHE DELLE COSE COMUNI 
Qualunque sia la natura delle opere da eseguirsi, il Condomino che vuole intraprendere innovazioni o modifiche delle cose comuni, sia nell'interesse proprio che dell'intero Condominio, deve ottenere la preventiva autorizzazione dell'Assemblea, come prescritto dal 1. comma dell’ART. 1120 del C.C. Solo se i lavori hanno carattere d'urgenza e si tratta di lavori necessari, il Condomino può eseguirli anche senza la anzidetta preventiva autorizzazione, avendo però l'obbligo di darne subito comunicazione all'Amministratore. In questo caso (ART. 1134 C.C.) spetta al Condomino il rimborso delle spese sostenute, con la esclusione di qualunque altra somma a titolo di compenso o di utile per l'opera da lui prestata. Se a suo insindacabile giudizio l’Amministratore riterrà che i lavori intrapresi dai condomini non rivestano il carattere di urgente necessità, farà opposizione scritta, il Condomino stesso dovrà sospendere i lavori, egli però conserverà il diritto al rimborso delle spese sostenute ed anche a quelle derivanti dalla sospensione, quando risultasse lecita ed ammissibile l'esecuzione delle opere da lui eseguite, e sempre quando queste rientrino nel caso innanzi detto. 

ART. 7
USO DELLE PARTI COMUNI 
Sono vietati i seguenti usi delle cose comuni, in modo tassativo, e con facoltà dell'amministratore di agire anche giudizialmente per ottenere l'osservanza dei divieti: A. occupare gli spazi comuni in qualunque modo permanente o temporaneo con costruzioni e con qualunque oggetto, come bidoni per immondizie, vasi di fiori, bauli, mobili ecc. L'occupazione temporanea delle anzidette parti comuni può essere autorizzata dall'Amministratore soltanto per deposito di materiali ed attrezzature inerenti a lavori da eseguirsi nelle parti di proprietà esclusiva dei Condomini o nelle parti comuni, e sempre se tali occupazioni siano limitate come spazio e come durata al minimo indispensabile e non pregiudichino con il loro peso la stabilità delle strutture murarie. In ogni caso non potrà mai essere impedito l'uso delle cose comuni agli altri Condomini. 

ART. 8
LIMITAZIONI E DIVIETI SULLA DESTINAZIONE ESULL'USO. 
A. Gli appartamenti dell'edificio possono essere destinati esclusivamente ad uso di civili abitazioni o ad attività' professionali private. Ogni diverso uso di essi dovrà essere consentito dall'Assemblea con la maggioranza stabilita ART. 1136 comma 2° C.C. (1° convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio; 2° convocazione: 1/3 dei partecipanti al Condominio e 1/3 del valore dell'edificio). I locali destinati ad abitazione e cantina non potranno contenere apparecchi o macchine o impianti rumorosi o emananti esalazioni sgradevoli o nocive e neppure laboratori od esplodenti. Tali locali non potranno essere destinati ad usi che turbino il pacifico godimento singolo o collettivo degli appartamenti e locali contigui o sovrastanti o che siano contrari alla sicurezza o alla stabilità, al decoro ed alla serietà del Condominio. Salvo quanto previsto dall’art.1120 è tassativamente vietato ai Condomini di fare qualsiasi modifica od innovazione alle cose comuni, anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali (es.: incavi o porte nei muri maestri; ecc.) ed ogni genere di lavoro o variante che possa in qualunque modo avere attinenza con la struttura organica dell'edificio tanto da poterne menomarne la statica o l'igiene. Suonare, cantare, tenere radio, giradischi o TV con tonalità troppo alta udibile nelle proprietà altrui dopo le ore 22.00 e prima delle 8.00. E' vietato suonare, cantare, tenere radio, giradischi o TV con tonalità tropo alta, in tutte le ore. M. E' vietato fare pulizie ai pavimenti, spostare i mobili, trascinare oggetti pesanti, eseguire riparazioni recare disturbi ai vicini ed in genere provocare altri rumori molesti di qualsiasi natura, segnatamente nelle ore notturne dalle ore 22.00 alle ore 7.00 e durante il periodo estivo anche dalle ore 14.00 alle ore 16.00 di riposo pomeridiano. 

ART. 9
OBBLIGHI DI CIASCUN CONDOMINO 
Il cambiamento sostanziale di destinazione dei propri locali deve essere sempre notificato all'Amministratore dall' interessato. All’Amministrazione stessa ogni Condomino ha pure l'obbligo di comunicare: A. Il proprio domicilio nel caso che egli non abiti nello stesso Condominio o in un locale facente parte del Condominio. B. Le generalità del nuovo proprietario nel caso che egli abbia alienata in tutto o in parte la sua quota. C. L'assicurazione di aver ceduto al nuovo proprietario anche la sua quota di comproprietà dei fondi di riserva per spese straordinarie per l'ammortamento degli impianti comuni. D. L'obbligo di presentazione delle dichiarazioni di trapasso della proprietà di un condomino ad altri spetterà al nuovo o ai nuovi proprietari se questi sono subentrati al precedente per successione, per acquisto da vendita fallimentare o per altra causa per cui sia da presumersi che tale notizie non possano essere fornite dal proprietario venditore. E. Il condomino o affittuario che assentandosi dall'alloggio dei locali di sua proprietà, intenda lasciarli disabitati per più di 8 giorni è tenuto a consegnare la chiave della porta di ingresso a persona di sua fiducia facilmente reperibile dandone avviso all'amministratore affinché in caso di necessità sia possibile accedere nei detti locali per provvedere alle riparazioni urgenti di eventuali guasti o per l'eliminazione di inconvenienti che potessero recare danni alle cose comune o a quelle dei condomini. F. Ogni condomino è obbligato ad eseguire nei locali di sua proprietà le opere e le riparazioni necessarie ad evitare danni alla proprietà degli altri ed alle parti comuni secondo le norme vigenti e la legge 46/90. Egli, a richiesta dell'Amministratore deve consentire a che nell'interno dei locali di sua proprietà si proceda alle opportune ispezioni per la verifica dei lavori da farsi o che siano in corso di esecuzione sulle parti comuni dello stabile nell'interesse sia di un singolo condomino che nell'intero condominio. Il rifiuto da parte dei condomini (o del suo inquilino) a consentire l'ingresso nell'appartamento ai fini di cui sopra lo renderà responsabile di ogni danno conseguente. G. Ogni condomino o inquilino sarà tenuto a dare sollecitamente notizia all'amministratore di qualunque guasto che venisse a verificarsi nei propri locali o nelle parti comuni dell'edificio da lui in uso, e che possa recare danno alla proprietà comune o degli altri condomini confinanti. I danni causati dalla omissione o dal ritardo della denunzia del guasto saranno a carico del proprietario del locale in cui il guasto si è verificato, rimanendo a lui la facoltà di rivalersi verso il proprio inquilino o verso chiunque altro sia il vero responsabile dei danni stessi. H. In caso di locazione, il condomino locatore ha l’obbligo di far conoscere al conduttore i contenuti del presente regolamento, che dovrà essere richiamato e accettato dall’inquilino nel contratto di locazione, sotto pena per il dante causa di risarcimento dei danni. L’Amministratore ha rapporti unicamente con i condomini, i quali non possono servirsi della sua opera per l’eventuale riscossione dei contributi dai conduttori, e rispondono di quanto eventualmente da questi dovuto. I. Nei casi di frazionamento dell’unità immobiliare, gli interessati dovranno procedere a propria cura e spese alla divisione dei millesimi attribuiti a tale proprietà, nonché alla ripartizione dei contributi versati nel fondo comune e nel fondo di riserva, e rendere edotto l’amministratore di tali elaborati, sottoscritti per accettazione delle parti interessate. 

ART. 10
PENALITÀ' 
Ogni inadempienza a quanto è prescritto dal presente regolamento , renderà il Condomino responsabile passibile di una penale; penale che per importi fino a euro 10,00 sarà fissata dall'Amministratore, per importi superiori sarà stabilita dall'Assemblea dei Condomini (in delibera valida come al 2° comma dell’ART. 1 136 C.C.).

ART. 11
CHIUSURA DELL'ESERCIZIO FINANZIARIO 
L'esercizio finanziario si chiude annualmente e va dal 01/01 al 31/12 ed è sottoposto all'approvazione dell'assemblea. A tal fine l’Amministratore spedirà ai Condomini 5 gg. prima dell'assemblea, il rendiconto unitamente all'avviso di convocazione. ART. 12- CONVOCAZIONE Presupposto della valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito di tutti i condomini mediante lettera raccomandata. L'invito deve contenere l'ordine del giorno, con dettaglio degli argomenti da discutere. Gli inviti vanno notificati al domicilio dei singoli condomini: non può inficiare la validità dell'assemblea l'errata destinazione di un invito, quando il condomino non abbia notificato con raccomandata il cambiamento di domicilio all'amministratore. Ogni volta l'assemblea elegge un presidente che ha il compito di verificare le ricevute degli inviti, la validità delle deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell'ordine del giorno. Il presidente chiama uno dei presenti o l'amministratore a fungergli da segretario, con il compito di redigere il verbale.

ART. 13
VALIDITÀ' DELLE DELIBERE
In prima convocazione l'assemblea si intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Qualora in prima convocazione non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima, ma in ogni caso non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo del partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio. Fanno eccezione: A. Le delibere concernenti la nomina e la revoca dell'amministratore, le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore, la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, nonché le modifiche o integrazioni del presente regolamento, che devono essere approvate in ogni caso con la 6 maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio. B. Le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo od il miglior rendimento delle cose e degli impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti o servizi comuni che devono essere approvate con la maggioranza dei condomini e di almeno due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali; C. Le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongano maggioranze diverse da quelle elencate. L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno.

ART. 14
IL VERBALE DELL'ASSEMBLEA
Nel libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario, quanto segue: 1. Luogo ora inizio e termine, ordine del giorno dell'assemblea; 2. Elenco degli intervenuti di persona o per delega, e rispettive quote millesimali 3. Resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti. Il verbale deve essere firmato dall'amministratore, dal presidente dell'assemblea, dal segretario e da un altro condomino. L'Amministratore è tenuto ad inviare a mezzo raccomandata copia del verbale a tutti i condomini, sia presenti che assenti.

ART. 15
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE
Le delibere dell'assemblea sono obbligatorie per tutti, compresi gli assenti, gli astenuti, i dissenzienti in minoranza. Contro le deliberazioni contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto di uno o più condomini, ogni condomino assente, o che abbia espresso in assemblea parere contrario, può far ricorso all'autorità giudiziaria. Il ricorso - sotto pena di decadenza - deve essere proposto dai presenti dissenzienti entro trenta giorni dalla data della delibera e, dagli assenti, entro trenta giorni dalla data di ricevimento della copia del verbale.

ART. 16
RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI
Le spese condominiali sono ripartite tra tutti i condomini secondo la quota millesimale di comproprietà delle parti comuni spettante a ciascuno . A. Millesimi di proprietà: B. Millesimi scale:, Non spetta per alcun motivo, esonero totale o parziale delle spese ad alcun condomino, ne la possibilità di rinunciare a servizi di cui usino alla data dell'approvazione di questo regolamento. ART. 17 - RINVIO ALLE NORME DI LEGGE Per tutto quanto non previsto dal presente regolamento si applicano le norme di legge in vigore con particolare riferimento agli ART. 1120-1121 (in materia di innovazioni), 1102 (in materia di uso delle cose comuni da parte del singolo condominio), 1128 (in materia di perimetro totale o parziale dell'edificio.

Per maggiori informazioni contatta e-mail roseto@ilpuntogiuridico.com oppure il tel 0858944800